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In
Deutschland bestehen rund 25 Millionen Mietverträge,
das heißt Millionen von Menschen sind vom
Mietrecht betroffen. Fast 90 Prozent der Mietverhältnisse
verlaufen konfliktfrei und ohne Probleme. Nur in
10 Prozent der Fälle treten Schwierigkeiten
zwischen Mietern und Vermietern auf.
Wie
trennen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich?
Mit dem sogenannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren
Mieter und Vermieter die Beendigung eines Mietverhältnisses
und die entsprechenden Bedingungen.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen
werden. Beide Parteien müssen jedoch mit der
Beendigung einverstanden sein. Für den Mieter
kann ein derartiger Vertrag zum Beispiel interessant
sein, wenn ihm die mindestens drei Monate der Kündigungsfrist
eines unbefristeten Mietverhältnisses zu lang
sind.
Mietaufhebungsverträge sind formlos gültig.
Eine Formularklausel, wonach "Änderungen
und Ergänzungen des Mietvertrags der Schriftform"
bedürfen, erstreckt sich nicht auf die Aufhebung
des Mietvertrags. Ein Mietaufhebungsvertrag muss
also nicht in schriftlicher Form vorliegen. Auch
bei schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen
ist ein mündlich vereinbarter Aufhebungsvertrag
gültig. Trotzdem ist eine schriftliche Vereinbarung
der Aufhebungsverträge aus Beweisgründen
wichtig. |
Folgende
Punkte gehören in Aufhebungsverträge:
- Ablauf der Mietdauer: Wann genau endet der
Mietvertrag? Das konkrete Datum muss festgelegt
sein.
- Betriebsnebenkosten und Miete: Aus dem Mietaufhebungsvertrag
muss sich eindeutig ergeben, ob bis zur Beendigung
der Mietvertrages die bisherige Miete plus Betriebsnebenkosten
zu bezahlen ist.
- Reparaturen und Renovierungen: In welchem
Umfang sind Schönheitsreparaturen oder
Renovierungen auszuführen?
Formschreiben: Ein Muster eines Mietaufhebungsvertrages finden
Sie auf ummelden.de. |
| Vertragspartner des Mietaufhebungsvertrags
sind diejenigen Personen, die auch den Mietvertrag
unterschrieben haben. Befinden sich auf Mieter-
oder Vermieterseite mehrere Personen, wie beispielsweise
Eheleute oder Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft,
müssen alle Personen der einvernehmlichen Aufhebung
des Vertrags zustimmen. |
| Gut
zu wissen: Falls Sie unaufgefordert Besuch
vom Vermieter erhalten und dabei in Ihrer Wohnung
einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, gilt das
Haustürwiderrufsgesetz (HTWG). Hat der Vermieter
Sie schriftlich auf Ihr Widerrufsrecht hingewiesen,
können Sie Ihre Unterschrift innerhalb einer
Woche widerrufen (§ 1 Abs. 1). Hat er Sie nicht
oder nur mündlich unterrichtet, liegt ein Verstoß
gegen das HTWG vor, und Sie können jederzeit
widerrufen. |
Ein Mietaufhebungsvertrag
kann auch durch schlüssiges Verhalten zu Stande
kommen. Diesbezüglich stellen die Gerichte
allerdings strenge Anforderungen.
In der unwirksamen Kündigung eines Mietverhältnisses
kann allenfalls dann ein Angebot zum Abschluss eines
Mietaufhebungsvertrags gesehen werden, wenn der
Kündigung selbst entnommen werden kann, dass
mit einer Stellungnahme des Empfängers gerechnet
wird oder wenn dies den beiderseitigen Interessen
entspricht.
Generell ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags
durch schlüssiges Verhalten die Ausnahme. Insbesondere
auch allgemeine Erklärungen und Unmutsäußerungen
werden von den Gerichten nicht dahingehend gewertet,
dass sich Mieter bzw. Vermieter rechtlich binden
wollen. So stellt die Ankündigung des Mieters,
er werde umziehen, kein Angebot auf Abschluss eines
Mietaufhebungs-vertrags dar. Gleiches gilt, wenn
der Vermieter anlässlich eines Streits mit
dem Mieter erklärt, es sei ihm recht, wenn
dieser ausziehe. |
| Hinweis: Wenn der Vermieter die Auszugsbestätigung für
das Einwohnermeldeamt unterschreibt, wird angenommen,
dass ein stillschweigender Mietaufhebungsvertrag
abgeschlossen wurde. |
| Es kommt in der Praxis immer
wieder vor, dass der Mieter vorzeitig auszieht und
dem Vermieter die Haus- und Wohnungsschlüssel
zuschickt. Darin kann unter Umständen ein Angebot
zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen
werden. Die Entgegennahme der Schlüssel stellt
allerdings für sich allein noch keine stillschweigende
Annahme dar. Einen besonderen Fall bildet in diesem
Zusammenhang die Weitervermietung der Wohnung nach
dem vorzeitigen Auszug des Mieters. Wenn der Vermieter
daraufhin die Wohnung erneut vermietet, kann dies
rechtlich zwei unterschiedliche Bedeutungen haben:
Einerseits kann darin zum Ausdruck kommen, dass
das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter
endgültig beendet werden soll. Andererseits
kann die Vermietung auch deshalb erfolgen, weil
der Mietausfall gering gehalten werden soll, ohne
den bisherigen Vermieter aus seiner Haftung zu entlassen. |
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