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Ist
man Mieter oder Vermieter einer Wohnung, stellt
sich früher oder später die Frage, wie
ein Mietverhältnis wieder beendet wird. Enthält
ein Mietvertrag keine Bestimmung, wann das Mietverhältnis
beendet sein soll, läuft der Mietvertrag auf
unbestimmte Zeit. Ein solches Mietverhältnis
kann unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich bestimmten Kündigungsfristen
durch ordentliche Kündigung beendet werden.
Wurde ein Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen
oder bestehen lange gesetzliche oder vertragliche
Kündigungsfristen, kann ein Mietverhältnis
in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen unter
Beachtung einer Mindestfrist
(§ 573d Abs. 1, 2 BGB) vorzeitig gekündigt
werden. Bei dieser Art der Kündigung handelt
es sich um die so genannte außerordentliche
befristete Kündigung.
Wird ein Mietverhältnis fristlos oder nach
der kurzen Mindestfrist von 3 Monaten gemäß
§ 573d BGB beendet, spricht man von einer außerordentlichen
unbefristeten Kündigung. |
| Schutz: Der Gesetzgeber erachtet Wohnraum als besonders
schutzwürdig und stellt daher an die Beendigung
von Mietverhältnissen über Wohnraum sowohl
formell als auch materiell besondere Anforderungen.
Für Geschäftsräume gelten diese Erfordernisse
überwiegend nicht. |
Kündigungsform
Ein Mietverhältnis
über Wohnraum ist gemäß §
568 BGB grundsätzlich schriftlich zu kündigen.
Das gilt gemäß § 549 Absatz 2
BGB nicht für Wohnraum,
- der nur zu vorübergehendem
Gebrauch vermietet ist.
- der Teil der vom
Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den
der Vermieter ganz oder überwiegend mit
Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat,
sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch
für eine Familie überlassen ist.
In den Fällen,
in denen die Kündigung schriftlich zu erfolgen
hat, muss das Schreiben gemäß §
126 BGB vom Erklärenden eigenhändig
unterschrieben sein.
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Inhalt
der Kündigungserklärung
Aus der Kündigungserklärung muss der eindeutige
Wille hervorgehen, das Mietverhältnis beenden
zu wollen. Die Erklärung darf nicht von einer
Bedingung abhängig gemacht werden. Die bloße
Absicht oder Ankündigung, das Mietverhältnis
beenden zu wollen, stellen noch keine Kündigung
dar. |
Termin: Die Kündigungserklärung sollte den Beendigungstermin
enthalten.
Ist das nicht der Fall, so hat dies nicht die Unwirksamkeit
der Kündigung zur Folge, vielmehr endet das
Mietverhältnis in diesem Fall mit Ablauf der
gesetzlichen Frist.
Achtung: Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis,
müssen gemäß § 573 Abs.
3 BGB in dem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe
angegeben werden.
Bei der gerichtlichen Überprüfung der
Kündigung eines Mietverhältnisses über
Wohnraum werden lediglich diejenigen Gründe
berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben
angegeben sind, soweit sie nicht erst nachträglich
entstanden sind. Daher ist ein Kündigungsschreiben
ohne Angabe der Kündigungsgründe letztlich
unwirksam. § 568 BGB schreibt ferner vor, dass
der Vermieter von Wohnraum den Mieter grundsätzlich
auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie
auf die Form und Frist des Widerspruchs nach §
741 bis 747b BGB rechtzeitig hinweisen soll. |
Kündigungsfristen
Damit sich der andere
Vertragspartner auf die veränderte Situation
einstellen kann und die Kündigung wirksam ist,
müssen bei der Kündigung die gesetzlichen
Fristen beachtet werden.
Bis zum 31.08.2001 galten die Fristen des §
565 BGB in der alten Fassung. Für Mietverhältnisse
über Wohnraum sah Absatz 2 vor, dass die Kündigung
spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
für den Ablauf des übernächsten Monats
zulässig war. Nach fünf, acht und zehn
Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte
sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Für alle ab dem 01.09.2001 abgeschlossenen
Mietverträge gilt das neue Mietrecht. In §
573c BGB werden für den Mieter und den Vermieter
unterschiedliche Kündigungsfristen festgelegt:
Die Frist für den Mieter beträgt unabhängig vom zeitlichen Bestand
des Mietverhältnisses drei Monate. |
| Zu
beachten: Die neuen Fristen sind nur auf
laufende Verträge anzuwenden, sofern in diesen
auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen
wird. Wurden dort andere Kündigungsfristen
vereinbart - oder auch nur die alten gesetzlichen
ausformuliert - gelten diese als vereinbart. |
Nach
§ 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist
für den Vermieter mindestens drei Monate. Die Frist verlängert
sich nach fünf und acht Jahren jeweils um drei
Monate. Die maximale Frist für den Vermieter
beträgt mithin neun Monate.
Zugang der
Kündigung
Für die Wirksamkeit der Kündigung ist
darüber hinaus ihr Zugang beim Kündigungsempfänger
erforderlich (§ 130 BGB). Der Zugang wird dadurch
bewirkt, dass die Kündigung so in den Bereich
des Empfängers verbracht wird, dass dieser
unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit
hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem
eine Erklärung in den Bereich des Empfängers
verbracht wurde, gilt sie erst dann als zugegangen,
wenn der Empfänger die Möglichkeit zur
Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung
zu erwarten ist. Wird etwa spät abends ein
Brief in den dafür vom Empfänger vorgesehenen
Briefkasten eingeworfen, so gilt er erst am nächsten
Morgen als zugegangen, da der Empfänger üblicher
Weise erst dann mit Post rechnet und diese entnimmt. |
Vorsicht: Vielfach wird die Ansicht
vertreten, ein Schreiben, das man nicht entgegen
genommen habe, könne auch keine Wirkung entfalten.
So kommt es etwa vor, dass Mieter Einschreibebriefe
trotz Benachrichtigungszettel des Postboten nicht
abholen, da sie bereits mit einer Kündigung
rechnen. Diese Rechnung geht jedoch nicht auf: War
es dem Empfänger einer ordnungsgemäßen
Benachrichtigung möglich das Schreiben abzuholen,
geht dies zu seinen Lasten. Trotz einer derartigen
Bewertung der Zugangsproblematik bleibt die Schwierigkeit,
den Zugang im Streitfall beweisen zu müssen.
Tipp: Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten
empfiehlt es sich, die Kündigungserklärung
per Einschreiben mit Rückschein zu versenden,
da auf dem Rückschein das Zugangsdatum und
die Unterschrift des Empfängers enthalten sind.
In Betracht kommt aber auch die Zustellung durch
den Gerichtsvollzieher |
Befristete
Mietverhältnisse – Können sie gekündigt
werden?
Ein befristetes Mietverhältnis ist grundsätzlich
dadurch charakterisiert, dass es nur für eine
bestimmte Zeit geschlossen wird, nach Ablauf der
Mietzeit also – von einigen Ausnahmen abgesehen,
die Sie diesen Seiten entnehmen können –
automatisch endet, ohne dass es gekündigt werden
muss. Andererseits sind aber Mieter und Vermieter
für den Zeitraum, für den der Mietvertrag
abgeschlossen ist auch aneinander gebunden. Das
bedeutet, dass ein befristeter Mietvertrag nicht
mit den geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen
gekündigt werden kann. |
| Mietaufhebungsverträge: Ein vorzeitiger Auszug des Mieters ist dann möglich,
wenn Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag
schließen. Es kann also nicht einseitig gekündigt
werden, sondern beide müssen sich mit der Beendigung
des Mietverhältnisses einverstanden erklären.
Lesen Sie hierzu unser Special „Mietaufhebungsverträge“ |
Abfindungen
sind grundsätzlich erlaubt
Häufig bieten Vermieter ihren Mietern eine
Abfindung, damit sie eine Wohnung oder ein Haus
räumen. Der Eigentümer möchte die
Immobilie vielleicht gewinnbringend verkaufen, muss
dazu allerdings erst seine Mieter loswerden. Hauseigentümer
bieten in solchen Fällen einen Teil des Mehrerlöses
als Abfindung an und erkaufen sich damit die Zustimmung
zu einem Mietaufhebungsvertrag. |
Guter
Rat: Rechnen Sie kühl, wie weit Sie
mit dem Geld kommen. Denken Sie an Renovierungskosten
für die alte Wohnung und vor allem an Ausgaben
für die neue Wohnung wie Maklergebühr,
Mietkaution und Umzugskosten.
Steuerfrei: Die Höhe der Abfindung kann von den
Parteien frei ausgehandelt werden. In einem vom
BFH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eine
Abfindung erhalten, die er nach Meinung des Finanzamtes
als Einkommen versteuern sollte. Der BFH hat dieser
Auffassung widersprochen und entschieden, dass es
sich bei dem Besitzrecht des Mieters um ein besonders
geschütztes vermögenswertes Recht handelt
und die Abfindung als Gegenleistung für die
Aufgabe dieses Rechts gezahlt wird, so dass lediglich
eine sog. Vermögensumschichtung vorliegt, die
nicht steuerpflichtig ist (BFH, Urteil vom 14.9.2000,
Az.: IX R 89/95, DStZ 2000, 453).
Tipp: Weitere Informationen zum Thema Mietrecht finden
Sie auf ummelden.de
Empfehlenswert zum Thema Miet-Rechtsschutz ist das Versicherungsportal Ansahl. Ein Vergleich
der Angebote lohnt sich. |
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